Блог

05
ноября
Квартира или апартаменты?
Автор: Андрей Мажаров

Регистрация

Регистрация регулируется Законом РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ». 

Согласно закону, регистрация может быть двух видов

  1. по месту пребывания (статья 5) — временная регистрация
  2. по месту жительства (статья 6) — постоянная регистрация или прописка

Как временная, так и постоянная регистрация производятся только в жилом помещении. Положения закона повторяются в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713).

Назначение помещения указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Выписка из ЕГРН содержит назначение помещения в разделе 1, в графе “Назначение”.

У квартиры в этой графе записано “Жилое помещение”, у апартаментов — “Нежилое помещение”. Таким образом, зарегистрироваться в апартаментах невозможно ни временно, ни постоянно.

Из этого правила есть одно исключение — если апартаменты имеют статус гостиницы (так называемые апарт-отели). В этом случае можно оформить временную регистрацию сроком до 5 лет. После истечения этого срока регистрацию необходимо продлевать.

Другой вопрос — зачем нужна регистрация? Сейчас она необходима только для определения ребенка в школу или детский сад. Прикрепление к поликлинике происходит без привязки к регистрации https://www.mos.ru/otvet-zdorovie/kak-prikrepitsya-k-poliklinike-v-moskve/. Вот только врача на дом вызвать можно только по месту регистрации. Скорая помощь, конечно же, от регистрации не зависит.

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей для жилых помещений регулируется Правительством Москвы и публикуется на официальном сайте https://www.mos.ru/depr/function/tarifnaya-politika/tarify-na-zhilishno-kommunalnye-uslugi-dlya-zhitelei-moskvy-na-2019-god/

Владельцы нежилых помещений оплачивают коммунальные услуги по другим тарифам. Единого источника этих тарифов не существует, стоимость различных коммунальных услуг определяется различными  документами. На практике ЖКУ для апартаментов на 20-25% выше, чем для квартир. 

Следует учитывать, что помимо коммунальных платежей, собственники помещений оплачивают еще и общедомовые расходы. В жилых комплексах эти расходы весьма существенны. Общедомовые расходы определяются управляющей компанией и не зависят от категории помещений в жилом комплексе.

Также собственники апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. В этом случае фонд капитального ремонта формируется за счет общедомовых расходов.

Таким образом, коммунальные расходы для апартаментов незначительно выше, чем для владельцев квартир.

Налогообложение

Ставка налога на имущество для жилых помещений составляет 0,1-0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Текущие ставки размещены на сайте https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika-dlya-fiz_lic/nalog-na-imushchestvo-fizicheskih-lic/

Так, для квартиры стоимостью от 10 до 20 млн. руб. ставка налога составит 0,15% в год. При этом еще существует вычет в 20 м2, который не облагается налогом. Для апартаментов такого вычета не предоставляется.

Для апартаментов налоговая ставка может быть либо 1,5%, либо 0,5% в год. Повышенная ставка применяется к апартаментам в составе офисных и торговых комплексов, список которых приведен также. Все остальные апартаменты (а таких подавляющее большинство) облагаются по ставке 0,5%.

При этом кадастровая стоимость для апартаментов существенно ниже, чем для квартир, в среднем в 2-2,5 раза. За счет этого итоговый платеж по налогу на имущество будет примерно на 50% выше, чем для квартир. 

Не нужно забывать также и о других, более мелких различиях. 

  1. В комплексах апартаментов не обязательно соблюдать закон о тишине
  2. На апартаменты не распространяется неприкосновенность жилища
  3. Апартаменты проще взыскать по долгам владельца.
  4. При продаже апартаментов невозможно получить налоговый вычет.

В целом апартаменты являются более дешевой альтернативой квартирам. Часто апартаменты приобретают инвесторы для сдачи в аренду. Для арендатора недостатки апартаментов большого значения не имеют. При этом для инвестора доходность инвестиций в апартаменты выше за счет более низкой цены.