Блог

13
февраля
Агент, риэлтор, брокер
Автор: Андрей Мажаров

Специалиста по недвижимости, который работает с клиентами и делает сделки, называют по-разному. Самое частое название специалиста — агент по недвижимости, а компании, где он работает — агентство недвижимости. Вроде бы все правильно: агент — это представитель. Он представляет своего клиента и работает в его интересах. Агенты работают в агентстве — а где же еще?

В реальной жизни специалист часто работает одновременно и с покупателем, и с продавцом. Чьим представителем тогда является агент? Сразу двух сторон? Но ведь интересы у сторон в сделке противоположные — покупатель хочет купить подешевле, а владелец хочет продать подороже. Получается конфликт интересов.

Терминологию по недвижимости мы во многом заимствовали в США. Там в сделке участвую два специалиста — представитель покупателя и представитель продавца. Они называются агентами, поскольку являются реальными представителями и действуют только в интересах тех, кого они представляют.

Как это обычно бывает, заимствовали мы только названия, а не систему. Название “агент по недвижимости” прочно вошло в обиход, а вот обязательное участие в сделке двух агентов — нет. И первоначальный смысл слова “агент” — представитель, действующий исключительно в интересах представляемого — потерялся.

С термином “риэлтор” ситуация иная. Исторически этим словом обозначались члены Ассоциации риэлторов США. Кроме агентов по недвижимости, в нее входят оценщики, ипотечные брокеры, управляющие недвижимостью и другие специалисты. Это название благополучно перекочевало в Ассоциацию риэлторов России.
В США риэлтором можно называть только членов Ассоциации риэлторов. Причем слово “риэлтор” должно быть обязательно большими буквами и с обозначением зарегистрированной торговой марки.

У нас же риэлтором называют специалиста по недвижимости, который работает с клиентами и совершает сделки, даже если он не член Ассоциации риэлторов России. Термин уже устоялся и широко используется. Является ли такой специалист риэлтором? Наверное, да. Также, как школьный учитель и университетский преподаватель оба являются педагогами. Но тем не менее каждый из них имеет свое профессиональное название.

Третье популярное название мы также позаимствовали у США — брокер по недвижимости. Брокер в США может быть частным лицом или компанией. Самое существенное отличие от агента в том, что брокер может работать самостоятельно, тогда как агент может работать только на брокера. Фактически брокер является более высокой ступенью в профессии.

Брокер также может работать с клиентами, как и агент. И также, как и агент, обычно работает только с одной стороной. Однако в США в последнее время часто сделки совершаются с одним агентом. Такие агенты называются брокерами по сделке (transaction brokers). Тем самым ясно подчеркивается, что целью брокера является сделка. А для успешной сделки необходим учет интересов всех сторон

12
января
Продавать или подождать?
Автор: Андрей Мажаров

Каждый владелец недвижимости задает себе этот вопрос, когда думает о продаже. Будущее манит и пугает одновременно. А что, если недвижимость подорожает? Я получу сейчас меньше, чем могу получить через полгода (год). А вдруг недвижимость подешевеет? Нет, лучше продать сейчас, и т.д. до бесконечности.

Нам очень хочется предсказать будущее, но, к сожалению, это невозможно. Пойдет ли весь рынок вверх или вниз, никто не знает. Если в какое-то время на рынке идет движение, то совершенно непонятно, когда это движение пойдет в обратном направлении. Это справедливо для всех стран, но особенно для нашей. Экономика у нас очень зависит от политики, а политика непредсказуема.

Если рынок недвижимости в целом непредсказуем, то можно попробовать понять локальный рынок — как развивается непосредственное окружение. Становится ли район лучше, удобнее для жителей, престижнее? Появляются ли новая инфраструктура? Улучшается ли транспортная доступность? Много ли строится новых объектов недвижимости, усиливается ли конкуренция?

Второй важный вопрос — как меняются запросы покупателей? Чего они хотят сегодня и чего будут хотеть завтра?

Особенность современного рынка в том, что клиентские предпочтения меняются все быстрее. Темп жизни увеличивается, стремительно развиваются технологии, привычки и пристрастия клиентов изменяются. Останется ли ваша недвижимость “в тренде” или морально устареет? Попробуем разобраться.

Что изменилось в последние пять лет?

  1. Увеличилась ценность времени. Люди делают все больше, а успевают все меньше. Свободное время становится новой роскошью. А значит, транспортная доступность выходит на первый план.
  2. Повышается роль общественного транспорта, использовать личный автомобиль все сложнее и дороже. Разница в цене недвижимости у метро и не у метро растет.
  3. Большая площадь уже не является ценностью. Все чаще клиенты рассуждают “чем меньше, тем лучше”. Семья из двух человек редко покупает четырехкомнатную квартиру. Зачем?
  4. Удобство и комфорт выходят на первый план. Второй санузел, подсобные помещения, гостиная с выходом на кухню или совмещенная с кухней. Конечно, хорошая звукоизоляция.
  5. Классическая отделка стремительно уступает место современной (за исключением квартир в старом доме, где она хранит дух ушедшего времени). Лепнина, колонны, балясины, позолота многими воспринимается как дурной тон.

Если ваше недвижимость “в тренде”, хорошо. Но это не значит, что она подорожает. Скорее, просто не будет дешеветь.

Рассчитывать на рост стоимости недвижимости можно нечасто (если это не строящийся дом). Даже если рядом с вашим домом через год будет станция метро, рынок, скорее всего, это уже учел.

Вот и выходит, что рассчитывать на рост стоимости недвижимости можно только в довольно редких случаях. Как правило, это просто иллюзии, не основанные на реальности.

Если не можете решить, продавать или подождать — продавайте.