Блог

05
июля
Хотите продать?
Автор: Андрей Мажаров

Когда собственник просит брокера продать свою недвижимость, он в это верит. Но хочет ли он продать на самом деле? Обычно говорят так: “Мне нужно на руки столько-то” или: “Я готов продать за столько-то”, или “я вложил столько-то, хочу вернуть свои деньги”.

А брокер отвечает: “необходимо поставить рыночную цену, иначе не купят”. Что же такое рыночная цена? Это цена, по которой недвижимость будет продана за срок от трех до шести месяцев. Таково классическое определение по международным принципам оценки.

Получается, что рыночная стоимость определяется временем продажи. Все по классической формуле “время-деньги”. Хотите продать недвижимость за полгода — ставьте цену, которая сложилась на рынке.

Проблема в том, что часто собственник рассуждает так: “поставлю цену повыше, не за полгода, так за год продам.” К сожалению, это не работает. Если цену ставить выше рыночной, то срок продажи предсказать вообще невозможно. Многие объекты “висят” годами без всякой перспективы просто потому, что цену определил не рынок, а иллюзии собственника.

Либо вы хотите продать недвижимость по той цене, которую за нее предложит рынок. Либо вы мечтаете ее продать по какой-то цене, которую сами себе придумали.

Своих клиентов мы тоже спрашиваем: “за сколько вы хотите продать?”. Но не “за сколько денег вы хотите продать”, а “за сколько времени вы хотите продать”. Если вы не планируете решить задачу, но не определили время ее решения, вы ничего не планируете. Просто рассуждаете на тему.

Обращаться к брокеру имеет смысл только в одном случае — если вы решили продать недвижимость за полгода по рыночной цене. Все остальное — пустая трата времени.

Вы решили продать свою недвижимость. Вы в этом уверены?

02
июня
Будет ли кризис?
Автор: Андрей Мажаров

2018 год принес заметное оживление на рынке недвижимости. И сразу нас начали пугать новым кризисом.

Давайте попробуем разобраться. Какие индикаторы покажут нам состояние рынка? Основных индикаторов два: количество сделок и цены.

Количество сделок можно узнать на сайте Росреестра. Для примера возьмем количество сделок купли-продажи жилья в Москве по годам:

за 2018 год — 156 431 сделка
за 2017 год — 120 331 сделка
за 2016 год — 126 045 сделок
за 2015 год — 113 769 сделок
за 2014 год — 162 038 сделок
за 2013 год — 145 775 сделок

Девальвация произошла в конце 2014 года, год перед кризисом — 2014 — максимальное количество сделок. Следующий год — сильный спад, затем восстановление в 2016 году, которое продолжается до сих пор.

Данные по ценам на квартиры на вторичном рынке жилья в Москве можно посмотреть на сайте Росстата

1 квартал 2019 года — 177 859 руб/м2
1 квартал 2018 года — 168 454 руб/м2
1 квартал 2017 года — 179 414 руб/м2
1 квартал 2016 года — 181 257 руб/м2
1 квартал 2015 года — 188 118 руб/м2
1 квартал 2014 года — 179 146 руб/м2
1 квартал 2013 года — 182 005 руб/м2

Тенденция последних лет такая же, как по количеству сделок.

Восстановления еще не произошло, вполне возможно, что 2019 год станет решающим. Хотя для полного восстановления еще нужно инфляцию обогнать.

В этих условиях ждать нового кризиса на рынке недвижимости пока рановато.