Блог

07
мая
Простые советы владельцу
Автор: Андрей Мажаров

Продажа квартиры — дело непростое. Много нюансов, непонятных вопросов, различных мнений. Однако, есть несколько простых действий, которые точно нужно сделать. Их выполнение не гарантирует успех, зато невыполнение гарантирует неудачу.

Итак:

Во-первых, изучите конкурентов вашей квартиры. Если вы надеетесь найти покупателя, которому нужна именно ваша квартира, или другими словами, “своего покупателя”, оставьте эти надежды. Покупателей, которые ищут квартиру своей мечты не очень много, и они почти никогда такую квартиру не находят. Такие “туристы” могут годами смотреть варианты и тратить впустую свое и ваше время.

Реальные покупатели хотят решить реальную задачу — найти квартиру, которая им подходит для жизни. А раз так, то они обязательно посмотрят и квартиры, похожие на вашу.

Самым подходящим источником для изучения рынка является ЦИАН. Конечно, там есть много дублей и недостоверной информации, так что придется поработать. Если собрать все квартиры, похожие на вашу (в том же жилом комплексе, того же количества комнат и примерно такой же площади), то ценовая ситуация становится ясной.

Кроме цены, очень важно узнать, сколько времени на рынке находится та или иная квартира. Если у квартиры несколько объявлений, то нужно посмотреть, когда было опубликовано самое раннее.

Теперь можно решить, за какие деньги и за какое время вы готовы продать квартиру. Только не нужно думать, что если все квартиры, похожие на вашу, продаются уже два года, вы сможете продать свою квартиру за те же деньги и два месяца. Если вы хотите продать быстрее, чем ваши конкуренты, то у вас один выход — продавать дешевле.

Во-вторых, решите все юридические вопросы по квартире. В идеале квартира должна быть в собственности одного взрослого собственника более трех лет и в ней не должен быть никто прописан.

Это не всегда возможно, поэтому разберем варианты.

  1. Если квартира вам досталась в наследство, то лучшее ее на три года сдать в аренду, а потом продавать. Покупатели очень не любят наследственные квартиры по одной простой причине — полностью исключить юридические риски при покупке такой квартиры невозможно.
  2. Если квартира находится в долевой собственности двух и более лиц, это очень часто приводит к противоречиям среди собственников и срыву сделки. Покупатели это прекрасно знают.
  3. Если в квартире  кто-то прописан, особенно несовершеннолетние, то это также может быть большой проблемой.
  4. Если перепланировка квартиры не узаконена, то покупатель не получит ипотечный кредит на покупку такой квартиры.
  5. Если квартира находится в залоге у банка, может потребоваться дополнительное время для снятия обременения.

Большинство владельцев считают, что все эти вопросы можно решить уже в процессе сделки. Это глубокое заблуждение. Даже если покупатель решил купить квартиру с нерешенными вопросами, любая затяжка по времени может разрушить сделку. Обычно так и бывает. Клиент загорелся, но потом остыл и перестал отвечать на звонки.

Конечно, юридическая ситуация должна быть прозрачна для покупателя и нужно иметь на руках все необходимые документы:

  1. выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (да-да, некоторые владельцы, начинают продажу, не имея зарегистрированного права собственности)
  2. единый жилищный документ
  3. договор с управляющей компанией на эксплуатацию
  4. технический паспорт БТИ, отражающий текущее состояние квартиры

В-третьих, подготовьте квартиру к продаже. Самое главное — чистота, так что закажите профессиональную генеральную уборку. Также может потребоваться химчистка ковров и мебели. Удивительно, как часто владельцы игнорируют это требование. Парадокс, но один и тот же владелец при продаже своего автомобиля делает предпродажную подготовку, а при продаже своей квартиры — нет.

Аргументы встречаются самые разные, но в основном владельцы просто не понимают, что хорошее впечатление и позитивный настрой покупателя — это половина сделки. Почему-то считается, что покупка квартиры на 100% рациональное действие. В результате хорошие квартиры годами не продаются, просто из-за плохой уборки, посторонних запахов и т.д.

Кроме чистоты есть еще одно важнейшее действие — избавление от лишних вещей владельца, а также от всех украшений квартиры, которые выражают вкусы владельца. Причина простая — клиент должен легко представить вашу квартиру своей. Ключевое слово здесь “легко”.

В идеальном случае владельцу лучше вообще переехать в другую квартиру, а в продаваемой квартире только периодически протирать пыль. В противном случает нужно будет перед каждым показом делать уборку и прятать лишние вещи.

И последнее — даже если вы решили продавать квартиру самостоятельно, рано или поздно вы начнете работать с брокерами. Задайте каждому брокеру вопрос “а что мне нужно сделать, чтобы продать квартиру?” и по возможности сделайте это. Ведь для того, чтобы продавец продал вашу квартиру клиенту, вы должны сначала “продать” свою квартиру продавцу.

05
апреля
Хотите продать?
Автор: Андрей Мажаров

Когда собственник просит брокера продать свою недвижимость, он в это верит. Но хочет ли он продать на самом деле? Обычно говорят так: “Мне нужно на руки столько-то” или: “Я готов продать за столько-то”, или “я вложил столько-то, хочу вернуть свои деньги”.

А брокер отвечает: “необходимо поставить рыночную цену, иначе не купят”. Что же такое рыночная цена? Это цена, по которой недвижимость будет продана за срок от трех до шести месяцев. Таково классическое определение по международным принципам оценки.

Получается, что рыночная стоимость определяется временем продажи. Все по классической формуле “время-деньги”. Хотите продать недвижимость за полгода — ставьте цену, которая сложилась на рынке.

Проблема в том, что часто собственник рассуждает так: “поставлю цену повыше, не за полгода, так за год продам.” К сожалению, это не работает. Если цену ставить выше рыночной, то срок продажи предсказать вообще невозможно. Многие объекты “висят” годами без всякой перспективы просто потому, что цену определил не рынок, а иллюзии собственника.

Либо вы хотите продать недвижимость по той цене, которую за нее предложит рынок. Либо вы мечтаете ее продать по какой-то цене, которую сами себе придумали.

Своих клиентов мы тоже спрашиваем: “за сколько вы хотите продать?”. Но не “за сколько денег вы хотите продать”, а “за сколько времени вы хотите продать”. Если вы не планируете решить задачу, но не определили время ее решения, вы ничего не планируете. Просто рассуждаете на тему.

Обращаться к брокеру имеет смысл только в одном случае — если вы решили продать недвижимость за полгода по рыночной цене. Все остальное — пустая трата времени.

Вы решили продать свою недвижимость. Вы в этом уверены?