Блог

05
ноября
Квартира или апартаменты?
Автор: Андрей Мажаров

Регистрация

Регистрация регулируется Законом РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ». 

Согласно закону, регистрация может быть двух видов

  1. по месту пребывания (статья 5) — временная регистрация
  2. по месту жительства (статья 6) — постоянная регистрация или прописка

Как временная, так и постоянная регистрация производятся только в жилом помещении. Положения закона повторяются в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713).

Назначение помещения указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Выписка из ЕГРН содержит назначение помещения в разделе 1, в графе “Назначение”.

У квартиры в этой графе записано “Жилое помещение”, у апартаментов — “Нежилое помещение”. Таким образом, зарегистрироваться в апартаментах невозможно ни временно, ни постоянно.

Из этого правила есть одно исключение — если апартаменты имеют статус гостиницы (так называемые апарт-отели). В этом случае можно оформить временную регистрацию сроком до 5 лет. После истечения этого срока регистрацию необходимо продлевать.

Другой вопрос — зачем нужна регистрация? Сейчас она необходима только для определения ребенка в школу или детский сад. Прикрепление к поликлинике происходит без привязки к регистрации https://www.mos.ru/otvet-zdorovie/kak-prikrepitsya-k-poliklinike-v-moskve/. Вот только врача на дом вызвать можно только по месту регистрации. Скорая помощь, конечно же, от регистрации не зависит.

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей для жилых помещений регулируется Правительством Москвы и публикуется на официальном сайте https://www.mos.ru/depr/function/tarifnaya-politika/tarify-na-zhilishno-kommunalnye-uslugi-dlya-zhitelei-moskvy-na-2019-god/

Владельцы нежилых помещений оплачивают коммунальные услуги по другим тарифам. Единого источника этих тарифов не существует, стоимость различных коммунальных услуг определяется различными  документами. На практике ЖКУ для апартаментов на 20-25% выше, чем для квартир. 

Следует учитывать, что помимо коммунальных платежей, собственники помещений оплачивают еще и общедомовые расходы. В жилых комплексах эти расходы весьма существенны. Общедомовые расходы определяются управляющей компанией и не зависят от категории помещений в жилом комплексе.

Также собственники апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. В этом случае фонд капитального ремонта формируется за счет общедомовых расходов.

Таким образом, коммунальные расходы для апартаментов незначительно выше, чем для владельцев квартир.

Налогообложение

Ставка налога на имущество для жилых помещений составляет 0,1-0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Текущие ставки размещены на сайте https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika-dlya-fiz_lic/nalog-na-imushchestvo-fizicheskih-lic/

Так, для квартиры стоимостью от 10 до 20 млн. руб. ставка налога составит 0,15% в год. При этом еще существует вычет в 20 м2, который не облагается налогом. Для апартаментов такого вычета не предоставляется.

Для апартаментов налоговая ставка может быть либо 1,5%, либо 0,5% в год. Повышенная ставка применяется к апартаментам в составе офисных и торговых комплексов, список которых приведен также. Все остальные апартаменты (а таких подавляющее большинство) облагаются по ставке 0,5%.

При этом кадастровая стоимость для апартаментов существенно ниже, чем для квартир, в среднем в 2-2,5 раза. За счет этого итоговый платеж по налогу на имущество будет примерно на 50% выше, чем для квартир. 

Не нужно забывать также и о других, более мелких различиях. 

  1. В комплексах апартаментов не обязательно соблюдать закон о тишине
  2. На апартаменты не распространяется неприкосновенность жилища
  3. Апартаменты проще взыскать по долгам владельца.
  4. При продаже апартаментов невозможно получить налоговый вычет.

В целом апартаменты являются более дешевой альтернативой квартирам. Часто апартаменты приобретают инвесторы для сдачи в аренду. Для арендатора недостатки апартаментов большого значения не имеют. При этом для инвестора доходность инвестиций в апартаменты выше за счет более низкой цены.

03
октября
Эксклюзив или не эксклюзив?
Автор: Андрей Мажаров

Первый вопрос, который решает владелец квартиры — заключать эксклюзивный договор с агентством недвижимости или нет? Все агентства наперебой предлагают такой договор заключить. Агентству недвижимости эксклюзивный договор выгоден, а вам?

Прежде чем ответить на этот вопрос, попытаемся понять суть отношения владельца квартиры и агентства недвижимости.

У агентства и владельца разные интересы. Владельцу нужно продать именно свою квартиру. Агентству совершенно все равно, какую квартиру продать.

Обращаясь в агентство, владелец думает, что агентство будет продавать его квартиру. На самом деле агентство просто внесет эту квартиру в свою базу данных и будет предлагать своим клиентам наравне с другими квартирами. Более того, если брокер сочтет конкретную квартиру не очень ликвидной, он вообще не будет ее никому предлагать.

Агентство заинтересовано разместить квартиру на портале недвижимости и получать звонки клиентов. А если цену на квартиру в рекламе поставить пониже, то и звонков будет побольше. После показа вашей квартиры клиента можно спокойно вести на другие квартиры.

Выгодно ли это владельцу? Конечно, нет.

Совместить интересы владельца квартиры и агентства недвижимости можно только в эксклюзивном договоре. Заключив эксклюзивный договор, агентство получает гарантированный заработок, но только на определенный срок. Если агентство не продаст вашу квартиру в этот срок, договор закончится и гарантированность заработка исчезнет.

В течение срока эксклюзивного договора агентство заинтересовано продать не квартиру вообще, а именно вашу квартиру. Таким образом, интересы агентства и владельца совпадают.

Поэтому агентство прилагает особые усилия для продажи конкретной квартиры:

  1. тратит собственные средства на проведение реальной рекламной кампании, и не только на порталах недвижимости
  2. активно работает над повышением ликвидности квартиры — предпродажная подготовка, юридическая экспертиза
  3. организует и контролирует другие агентства, всячески помогая им в продаже вашей квартиры

Почему же тогда эксклюзивные договора, которые составляют в США 90% рынка, у нас не столь популярны?

Причина проста — владельцы не доверяют агентствам недвижимости. Доверие к бизнесу у нас и так не очень высокое, а к риэлторскому бизнесу и подавно.

Основания для такого недоверия имеются.

Чтобы эксклюзивный договор реально работал на владельца, агентство должно воспринимать его не только как возможность, но и как обязанность. К сожалению, очень часто это не так.

Подписав такой договор, агентство порой решает, что заработок уже гарантирован и расслабляется. При таком отношении и все другие агентства тоже не работают нормально по данной квартире. Ситуация становится еще хуже, чем при отсутствии эксклюзивного договора.

Вывод: если можете найти хорошее агентство — подписывайте эксклюзив. Если нет — начинайте работу с несколькими агентствами. Через месяц работа каждого будет видна. Если одно агентство проявит себя хорошо — подписывайте эксклюзив с ним.

И напоследок несколько советов владельцу при заключении эксклюзива:

  1. Четко оговаривайте срок эксклюзива (не более полугода). Сразу оговорите, что не будете продлевать его ни при каких обстоятельствах. Только жесткий срок делает эксклюзив рабочим.
  2. Прописывайте в договоре размер вознаграждения другим агентствам. Это вознаграждение должно быть рыночным и брокеры других агентств должны быть заинтересованы в продаже вашей квартиры.
  3. Требуйте от брокера при любом показе получать предложения от покупателей. Показ, после которого клиент не дал предложения по цене — пустой показ. Значит брокере не понимает, что нужно клиенту.

Получать предложения по цене крайне важно при любом способе продаж. Именно такие предложения дадут вам реальную картину. Скорее всего, эта картина вам не понравится. Но без нее никак. Любая квартира стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить.